炒作回迁房、小产权房漏洞被堵？

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　　19日，一则深圳《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》流出，迅速被多家自媒体“重磅”转发。显然，炒房客想“钻限购的空子”，炒作小产权房的现象正被各方关注。

　　《通知》中除了进一步加大对小产权房的打击外，对回迁房、安置房炒作也进行了要求，特别提到：1、防范回迁房炒作，城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案；2、防范土地整备过程中安置房炒作，除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。

　　一直禁止一直交易

　　小产权、回迁房指标市场正日益火爆，政策越严，这些不需要购房名额的边缘市场就越火。

　　近日，在深圳购买小产权房的业主廖先生反映：2017年他花192万购置了位于坂田村的某绿本房，因楼房整栋出租给幼儿园使用，双方约定待租约到期后交房。可去年6月租约到期后，幼儿园与对方续签了合同，廖先生迟迟收不到房，而卖方拒绝协商，双方关系已经闹僵，一切交由法院处理。

　　小产权房交易在深圳早已有之，深圳官方职能部门多次提示，小产权房买卖存在各种风险。可今年以来，随着深圳住宅市场成交量快速萎缩，一直以来处于边缘化的小产权房交易异常火爆，资金炒作明显。由于小产权房是非法交易的商品，公开渠道无法获取更具体的行情信息，这让中介人员有了更多暗箱操作或者炒作的机会。短短几个月，深圳小产权房价格上涨30%-100%不等。显然，商品房投机的入口被堵住之后，资金寻求出口，助推了这一轮小产权房暴涨。

　　事实上，在深圳，深圳市官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已全部转为国有，因此，“小产权房”应被称为“违法建筑”。违法建筑的买卖行为，一直就是违法行为。在深圳乃至全国，“小产权房买卖”从来就属于明文禁止的违法建筑违法销售行为。禁止交易，对目前已成交的小产权房而言，不存在风险扩大一说。

　　“最近严打小产权房，我们好多同行门店都歇业，风口上不敢高调。”一位多年从事小产权房交易的中介人员表示，“我们最近只做回迁房生意。”今年来，一种特殊的小产权房项目——回迁房，因其能够在城市更新完成后获得确权，引得不少炒房客趋之若鹜。尽管回迁房交易性质违法、旧改周期漫长，但高风险背后的高收益，以及在近期深圳楼市持续收紧调控的基调下，回迁房热度数月来持续高涨。

　　深圳进入高频率打补丁状态

　　深圳对资金进入楼市的围追堵截决心已定，深房理事件就是一个信号。

　　对于这份流传的通知，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对其中四个主要内容作了解读：

　　一、社区股份合作公司不得为住宅类历史遗留违法建筑交易材料加盖公章或者出具相关证明。各区政府(含新区管委会，下同)应当加强对社区股份合作公司确认住宅类历史遗留违法建筑物业权利人行为的监管。

　　李宇嘉认为，首先，这份材料的可信度是比较大。对于原村集体私下里为违法建筑交易背书的行为进行打击，并从源头上界定和控制历史遗留违法建筑的初始权力人，从源头打击在城市更新拆迁补偿方案出台前，布局投资小产权房的市场行为。

　　二、公证机构、律师事务所不得为住宅类历史遗留违法建筑交易行为提供公证或者见证服务。司法行政部门应当加强对公证机构、律师事务所的公证或者见证服务的监管，对违法违规提供公证和见证服务的行为，坚决予以查处。

　　对于这一条，李宇嘉认为，在政府主导的城市更新推进的同时，还有一条灰色的路径，即城中村村集体、投资机构、金融机构、中介机构构成的链条完善的城市更新路径。有了村级体的背书，公正机构、律师事务所也在做着相应的生意。这一次相当于要斩断这个链条。

　　三、城市更新项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。

　　李宇嘉说，将拆迁补偿权利人严格界定在违法建筑初始权利人的范围之内。并通过界定工作前置，即纳入更新单元计划前，就推进界定工作，由区政府推进界定工作，增加投资炒作不确定性的预期。

　　对于前期在拆迁补偿和回迁阶段确立的新的物业权利人，但初始材料并未认定的，可能会受到一定的打击，投资资金可能会损失，但这是其必须要承担的责任，也是可置信的威胁，从源头建立防止回迁小产权房炒作的长效机制。

　　四、土地整备项目在区政府审批实施方案前应开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对已完成实施方案审批的土地整备项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范土地整备过程中安置房炒作。

　　李宇嘉认为，土地整备项目对于拆迁补偿权利人的界定工作节奏，也开始前置。总之，深圳对于房地产调控的政策，开始进入高频率的打补丁、补漏洞。政策更加精细化、系统化。在堵住商品房市场投资炒作的同时，将城市更新市场的漏洞也同步堵住，从源头上降低城市更新的成本，控制房价倒逼式上涨的局面。