国企几乎"包场"！深圳第三轮土拍卖了368亿，深铁178亿竞得5宗地

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今天，深圳今年最后一轮土拍正式落下帷幕，成功出让11宗地，总揽金368.37亿元！7宗底价成交，4宗进入摇号环节！其中，深圳市地铁集团以底价共178.51亿元斩获5宗地块，成大赢家。

7宗成交，4宗摇号

对比第二批出让22宗地，此次深圳第三批集中供地共计11宗，分别位于前海1宗、蛇口1宗、宝中1宗、松岗1宗、福田1宗、光明3宗、龙岗2宗、坪山1宗，总土地面积约38.07万㎡，总建筑面积约191.32万㎡，起始总价约352亿元。从区域来看，光明这次出让的宅地数量最多，3宗地块；其次是宝安、南山、龙岗，各2宗地。显然，本次供应的地块地段更为吸引人，而且价格上有所降低。

本次有23家房企参与，8家企业分获11宗宅地，除了星河、鸿荣源是民企，其他全部是国企。记者观察到，本次土拍，参与企业大部分总部位于深圳，央企国企占比近八成，其中有天健、华润、招商、中海、保利、安居集团、特发、建发、深业、金茂、深铁、星河、深物业、深振业等多家房企。

深铁集团以底价共178.51亿元斩获5宗地块分别为：

南山蛇口K103-0016地块，成交价87.02亿元，折合楼面价24818元/㎡；

宝安松岗A407-1020地块，成交价17.79亿元，折合楼面价10324元/㎡；

光明区新湖A641-0029地块，成交价9.46亿元，折合楼面价13168元/㎡；

其次，深圳深港科技创新合作区发展有限公司（深业+深投控+福田投控）以底价33.22亿元竞得福田皇岗B106-0065地块，折合楼面价16367元/㎡。深圳市鸿荣源集团以底价30.94亿元竞得宝安新安街道A004-0175地块，折合楼面价25014元/㎡。

另外有4宗地进入摇号环节，竞价和竞配建面积“封顶”无结果，最终结果由公证处进行公证摇号，结果如下：

南山桂湾 T201-0168宅地，由深业+盐田安居集团约86.6亿+竞配建5.7万平获得，位于桂湾片区三开发单元03街坊。商品房限售均价9.2万/㎡，人才房最高限售5.8万/㎡；

光明玉塘A606-0258宅地，由深物业16.21亿+竞配建可售公共住房 20700平获得。商品房限售4.34万/㎡，人才房最高限售2.73万/㎡。

光明新湖 A641-0030宅地，由深业17.27亿万元+竞可售公共住房面积约2.4万获得，商品房限售4.53万/㎡，人才房最高限售2.85万/㎡。

对比深圳上一次土拍，本次土拍规则有一定的调整：

第一，继续沿用“三限双竞+摇号”。除了2宗人才房用地之外，其余9宗地采用的都是“三限双竞+摇号”的规则出让。这一种出让方式在“双限双竞”的基础上，多了一重限出售型人才住房面积，在达到最高限制面积后，将通过摇号方式确定竞得人。

第二，商品房限价没有继续调低。对比上一次土拍细则，这次的商品房限价没有继续下降。如：前海桂湾片区毛坯限价9.2万/m²；宝安松岗上一次的流拍地块，这一次毛坯限价还是4.45万/m²。

第三：没有竞“全年期自持租赁住房”。上一次土拍，深圳首次出现竞“全年期自持租赁住房”，但这次不见踪影。

稳定地产是最终目的

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，本次土拍可以从几个方面看出政府实现稳定地产的目的。

一是，市场下行，但对供地长效机制的坚持和坚守仍在。

首先，房价地价联动。除2宗人才住房用地以外，其余用地主要采用“三限双竞+摇号”（ 限地价、限房价、限出售型人才住房面积，竞地价、竞配建人才房面积）的方式挂牌出让。最高溢价率仍控制在15%以内，商品房和可售型人才住房都有最高销售限价，后者还有平均销售限价。其次，继续通过核验房地产开发资质、企业关联性审查、购地资金审查、购地宗数限制等方式，进一步营造平稳、理性、有序的市场竞争环境。再其次，溢价率严格控制在15%以下。

二是，托底效应明显，下行时坚定地进行了价值投资。

一方面，参拍的房企超20家，大部分总部位于深圳，央国企占比近八成，但也有深耕深圳的民企。市场下行，出现悲观情绪，第二批已出现流拍，且第三批在全国大范围的供地降门槛，甚至突破供地长效机制（房价地价联动）的现象。对于深圳来说，需要央企国企、本地深耕民企来拿地，给市场传达积极的信号，避免流拍扩大，造成传染。另一方面，价值被低估，一些理性的企业认为，入市的时机到了。11宗地，7宗以底价成交，显示市场情绪并不高，但也可能是市场看到了机会，果断拿地。当然，估计前期政府也做了充分的宣传和勾地等行为，鼓励开发商拿地。

三是，调整住房供应结构，支撑区域开发、职住平衡，地产全面回归实体。

这一次，继续推进供给侧改革，调整住房供应结构。值得注意的是，本次土拍还积极推进轨道驱动的区域开发，地产开发，实现产城一体。深铁集团成大赢家，以底价斩获5宗地块。一方面，深铁此举起到了国企托底市场、提振市场情绪的作用，另一方面对于深铁降低拿地成本，以更大的地产回报覆盖地铁和区域开发成本，推进轨道导向的地产供应，提高用地供应效率，实现产城融合、职住平衡。

四是，遵循供地长效机制的前提下，适当调整，提振市场情绪。

一方面，商品房限价没有继续调低，相比杭州、成都提高限价，传达给市场让利的信号，深圳此举再次传达了控制房价上涨的决心和信心，及时楼市下行也初心不改，值得称赞。另一方面，没有竞“全年期自持租赁住房”。上一次土拍，深圳首次出现竞“全年期自持租赁住房”，但这次已然不见踪影。彰显了给开发商降成本，不再通过竟自持推高地价。当然，这也是市场下行，预期不好的背景下，相机抉择调整的必然结果。

五是，四宗地进入摇号阶段，开发商利润率改善。

凡是进入摇号环节的地块，意味着政府拿走该拿走的，剩下的市场利润空间都给到开发商增加看开发商的利润空间。另外，即便是底价成交的，我认为政府在底价制定上也相对理性或保守。

总的来说，深圳第三轮供地，并没有出现其他城市大幅度降低拿地门槛，甚至突破刚刚建立起来的长效机制的现象。一方面，说明深圳土地价值被各方认可；另一方面深圳要在长效机制的坚守上做出表率，不能因为一时的回落就向旧模式妥协，给市场传达托底房价的信号、依赖地产的信号。另外，有所为有所不为，坚守的原则下，也做了适当修订，实现稳定地产的目的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，此次深圳土拍，继续体现了政府稳地价稳房价的导向，各类土地限制了价格，某种程度上有助于形成更好的拿地预期和稳房价预期。所以深圳的土拍，将从土地增加供应和地价稳定两个角度，继续促进深圳房地产市场的稳定发展。

从土地交易中也可以看出，深圳实际上有一些非常重要的产品，包括出售型人才住房、出租型人才住房、出售型安居房等，类似产品是深圳重大推的项目，也是深圳解决住房问题的重要创新。房企也需要积极关注此类住房的拿地需求，进而形成更为匹配的开发模式。类似产品也值得购房者和租房者关注，其对于丰富租售的选择面等有积极的作用。