英国房价又涨了

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今年10月英国房屋销量降低，房价涨幅则超出预期，各地区都呈现上涨趋势。

官方数据显示，英国10月份出售的房屋数量减少了一半以上，比9月份低52%，比2020年10月时下降28.2%。另有数据显示，英国9月房价比去年同期高出11.8%，这是15年来的第二大涨幅。

据了解，英国房价上涨很大程度上是由市面上房屋供应短缺导致的。而疫情导致的居家办公，也在一定程度上推动了住房需求。

11月25日，根据英国房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）发布的最新研究，连续的隔离封锁措施导致越来越多的英格兰买家赴苏格兰购买环境优越且和价格较低的房子。

上涨趋势短期难撼动

英国最大的抵押贷款机构Halifax发布的最新房价指数报告显示，英国10月房价连续第四个月上涨，单月涨幅0.9%，平均房价首次突破了27万英镑，与去年同期相比增长了8.1%。

从2020年4月到现在，英国平均房价已经飙升了31516英镑，增幅达到了13.2%。对此，Halifax表示，过去18个月，房地产市场主要推动力之一是对空间的争夺，买家往往选择远离市中心以获得更大的居住空间。再加上英国印花税优惠政策刺激了购房需求，且市面上房源供应不足，让房价迎来了大涨。

不过，在英国抵押贷款机构Nationwide首席经济学家罗伯特·加德纳（Robert Gardner）看来，未来英国楼市充满不确定性。

11月初，英国央行意外维持利率不变，但暗示称仍需要通过提高利率来抑制通胀，与行长安德鲁•贝利（Andrew Bailey）在10月发表的关于该委员会“将不得不采取行动”以抑制通胀的言论相比，紧迫程度有所降低。

不过，由于市场上加息情绪仍在酝酿之中，英国各家银行均表示随着借贷成本上升，未来几个月的购房需求将降温。

标准普尔高级经济学家Boris Glass指出：“任何加息都将可能导致买家成本上升，从而降低市场需求，同时对房价造成下行压力。”

Nationwide预测，如果利率从目前0.1%的历史低点提高到0.5%，将使平均浮动利率抵押贷款的年度服务成本增加355英镑。

但短期内，房价上涨趋势依旧难以扭转。咨询公司凯投宏观(Capital Economics)房地产经济学家安德鲁（Andrew Wishart）表示：“我们预计，抵押贷款利率将在2022年下半年之前上升，在此之前，房价还将继续超出预期。”



多因素支撑房价

一些分析师认为，虽然加息会对市场造成一定的下行压力，但目前，也有很多支撑房价的有利因素，其中就包括家庭财富的增加和就业市场的稳定。

官方数据显示，自第一次疫情封锁以来，英国家庭积累的储蓄相当于GDP的近9%。而且，这些储蓄主要集中在中等收入和高收入的家庭中，他们正是有意愿有能力购买房屋的人。

另外，就业市场的稳定和工资的上涨也增加民众买房的信心。据毕马威和招聘与就业联合会（REC）的联合调查显示，经济活动的增加推动了企业对员工的强劲需求，但同时，由于求职者的减少，带动了起薪的大幅上涨。

调查显示，目前新入职员工的工资和临时员工的工资都在以24年来的最快速度增长。

英国学生雇主协会（ISE）的数据也显示，2021年普通毕业生的平均年薪已经上涨至30500英镑，较往年增加了833英镑，而往届生的工资则上涨了1039英镑。

ISE的负责人Stephen Isherwood表示：“人才市场变得非常紧张，很多企业都在想尽一切办法争夺人才。”

除了就业市场的恢复外，还有一个促进房价上涨的重要因素，那就是供不应求的市场现状，而疫情后，这一情况正在不断加剧。

皇家特许测量师学会（RICS）此前表示，由于近一年来销售市场的持续火爆，加之疫情影响导致开工不足等，目前英国可供出售的房屋很少，难以维系人们的需求。

数据显示，目前各个分支机构可供出售的房屋数量接近历史最低水平，平均仅为40套左右。

LonRes最新数据显示，伦敦高端房地产市场库存严重不足，与去年同期相比，9月份在售房产数量减少了12%。

Zoopla也表示，与近五年的平均水平相比，自今年夏天以来，供应的新房数量减少了8%，在售房产库存更是暴跌了38%。


对伦敦的房地产市来说，还有一个特别的影响因素，那就是海外买家的回归。数据显示，在过去十年间，大批海外买家涌入英国抢购房产，购置的房屋数量几乎增加了两倍。

据CFPD的分析，英格兰和威尔士目前有近25万套住宅物业由海外买家持有，约占总住房存量的1%。其中，中国香港是最大的海外买家群体，在英格兰和威尔士共持有23524套住宅，中国内地买家也榜上有名。

就城市来说，伦敦是海外买家最主要的投资目的地，仅在威斯敏斯特，就有超过1.2万套住宅物业归海外买家所有。另外，在Tower Hamlets、Newham和Lambeth等行政区买房的海外买家数量也出现了大幅上涨。

对此，Savills的住宅研究主管Lucian Cook表示：“随着国际旅行限制的取消，伦敦预计将在中期内受益于海外需求的增加。”